彭博社Line今年11月上市市值最少102020年

彭興韻：宏觀調控了 可房價為什么還在往上走_我的鋼鐵

最近房價又有快速上漲的勢頭，這表明一些宏觀調控措施可能受到一些因素的干擾，另外，外資對房地產的需求可能對房價上漲起了推波助瀾的作用。

最近房價又露出了快速上漲的苗頭。北京市統計局公布的最新數據說，今年一二月份房價上漲了17.3%，而廣州的媒體則報道說，中心市區今年已經很難覓到每平方米6000元以下的商品房了。筆者的一位在金融機構擁有高層管理職位的朋友，無奈地對筆者說，他的收入已經很不錯，但是仍然很難在北京買到一套自己滿意的房子。

在宏觀調控進行了兩年后，房價為什么仍在往上走呢？

這至少有兩個方面的原因：一方面，一些調控措施可能受到一些因素的干擾；另一方面過快的金融開放帶來的外資對房地產的需求，可能對房價的上漲起到了推波助瀾的作用。

先看前者。房價的上漲不外乎是供給和需求之間的失衡。經濟學的常識告訴我們，要穩定房價，應當增加房地產的供給和抑制對房地產的過度需求。從已經出臺的政策措施來看，政府在抑制房地產的需求方面，確實下了功夫，如開征房地產交易稅、提高房貸利率等都是著眼于需求方面的。但在供給方面，由于擔心投資過熱，在穩定房價的政策下，政府采取一切措施防止投資增長率的反彈，控制房地產投資。

主要的政策有兩個方面，一是控制土地，二是緊縮信貸，通俗地說，是同時收緊了房地產供給和需求。在這樣的政策組合下，房地產投資增長率下降了。例如，據統計，北京市2005年的房地產投資增長率不到4%。房地產供給相對于需求下降得更多，房價當然就上漲了。此外，監管當局雖然對房地產開發提出了項目資金管理的要求，但由于住宅抵押貸款的風險權重較低，刺激了商業銀行傾向于加大對住宅抵押貸款的發放，這部分抵消了監管層的緊縮房地產信貸總量的目標。

另一方面，金融過快地對外開放，由此導致的外資的大量涌入對我國的房地產價格上漲也起到了火上澆油的作用。外資機構毫不猶豫地購買整棟整棟房產的報道已經不是什么了。外資的涌入對中國房地產價格的過快上漲所起的作用至少有兩個方面：首先是它直接形成了房地產市場的需求，推升了房價的上漲；其次中國人總相信外國人是聰明的，外資的行為極大地影響了國內潛在買家對未來房地產市場的預期。

房價過快上漲顯然不利于經濟的持續發展。要穩定房價，還需要從多方面著手。首先需要政府管理部門心里裝著老百姓的利益，真正“情為民所系”，不是單純追求自己主管的行業短期利益的最大化，在公平、透明的市場倫理下，謀求老百姓、開發商和商業銀行的共贏局面。其次，應該調整現在的政策思路，在抑制房市的需求、尤其是投機需求的同時，還應當在增加供給上下功夫，適當增加用于商品住宅的土地供給。其三，把原先一些好的政策措施，如房地產交易稅、提高首付比例等真正落到實處。其四，銀監會應當改變現行的住房抵押貸款50%的風險權重的做法，將此類貸款的風險權重提高到100%的水平，從而提高商業銀行發放抵押貸款的資本成本。最后，可以考慮對外資在中國購買房產進行適當限制。

相關資料：

全國三十六個大中城市商品房價格表(元/每平方米)

城市 平均房價 (僅供參考)

溫州 9278 上海 8627 杭州 7210 北京 6232

深圳 6037 寧波 5900 廣州 5660 廈門 5156

南京 4960 天津 4760 青島 4639 蘇州 4460

大連 4241 福州 3368 濟南 3172 昆明 3150

貴陽 3100 太原 3050 西安 3007 沈陽 2926

成都 2868 武漢 2858 長沙 2825 南寧 2817

南昌 2777 重慶 2732 鄭州 2650 哈爾濱 2574

石家莊 2470 蘭州 2438 海口 2330 烏魯木齊 2280

合肥 2220 呼和浩特 1960 銀川 1930 西寧 1821

(南方　彭興韻 中國社會科學院金融研究所)