新疆出臺(tái)首個(gè)物業(yè)管理地方性法規(guī)不得限水限

法制網(wǎng)記者 潘從武

“物業(yè)管理人不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)限制業(yè)主的水、電、氣、熱卡充值,影響業(yè)主正常生活。違反本條例規(guī)定的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正。”這是將于7月1日起施行的《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定的內(nèi)容。

條例要求,物業(yè)使用應(yīng)當(dāng)遵照法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)的決定,妥善處理相鄰關(guān)系,不得違背社會(huì)公德,傷害公共利益和他人的合法權(quán)益。對(duì)任意棄置垃圾、拋擲雜物、排放污水；擅自占用物業(yè)共有部份；產(chǎn)生噪音、振動(dòng)對(duì)相鄰業(yè)主造成不利影響和其他違反管理規(guī)約的行動(dòng),業(yè)主、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人有權(quán)對(duì)行為人進(jìn)行勸阻、制止,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失。

業(yè)主權(quán)利得不到充分保障

近年來(lái)在新疆,隨著市場(chǎng)化、城鎮(zhèn)化的推動(dòng),一方面物業(yè)矛盾日趨增多,另一方面卻是很多地方的業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)時(shí)間不能成立。業(yè)主委員會(huì)的大量空白造成拜托物業(yè)企業(yè)管理中一方主體缺失,使得業(yè)主權(quán)利不能得到充分保障,隨之出現(xiàn)大量的物業(yè)管理矛盾和社會(huì)熱點(diǎn),如前期物業(yè)管理和物業(yè)交付質(zhì)量責(zé)任的糾紛,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和服務(wù)質(zhì)量的糾紛,專項(xiàng)維修資金歸集使用的糾紛,小區(qū)地下停車位和停車場(chǎng)權(quán)屬與收益的糾紛,水、暖、電、氣等供應(yīng)質(zhì)量與二次管網(wǎng)、設(shè)施、裝備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的糾紛,擅自改變房屋用途等問(wèn)題。

究竟采取什么樣的制度設(shè)計(jì)規(guī)范物業(yè)管理,從根本上預(yù)防并解決物業(yè)矛盾糾紛、如何掌控物業(yè)管理中業(yè)主自治與居民委員會(huì)管理中居民自治的界限、怎樣處理政府對(duì)社會(huì)公共事務(wù)的管理與物業(yè)管理業(yè)主自治的關(guān)系,在避免公權(quán)對(duì)私權(quán)不當(dāng)干預(yù)的同時(shí)如何保障物業(yè)監(jiān)管不缺位、不錯(cuò)位,在進(jìn)行老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理的同時(shí)如何防止居民對(duì)公共服務(wù)的過(guò)度依賴等,都需要作出明確規(guī)定。

《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》于2014年列入自治區(qū)地方立法工作計(jì)劃。這也是自2007年新疆廢除自治區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法以來(lái),首次就物業(yè)管理工作進(jìn)行立法。

為適應(yīng)新形勢(shì)下物業(yè)管理工作需要,立法小組充分研究國(guó)內(nèi)外法律制度和各省、市、自治區(qū)立法經(jīng)驗(yàn),赴多地深入調(diào)研,與相關(guān)部門(mén)、街道社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表等進(jìn)行座談,經(jīng)屢次修改終究形成了草案。

終究,近日召開(kāi)的新疆自治區(qū)12屆人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議經(jīng)過(guò)審議,表決通過(guò)了條例。

不能擅自處罰業(yè)主共有車位

條例明確,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu),監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)依法履行職責(zé),協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)糾紛；居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府展開(kāi)物業(yè)管理相干工作。調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)糾紛納入社會(huì)治安綜合治理的考核內(nèi)容,縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定政策,鼓勵(lì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭猩鐣?huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù),采用新技術(shù)、新方法,依托科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

關(guān)于百姓關(guān)注的車庫(kù)、車位,條例規(guī)定,計(jì)入容積率且作為建筑物共有部份進(jìn)行分?jǐn)偟?未計(jì)入容積率或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用裝備層建造、劃定的車庫(kù)、車位,占用小區(qū)道路、共用場(chǎng)地劃定的車位

水電費(fèi)不用通過(guò)物業(yè)交

條例強(qiáng)調(diào),業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與物業(yè)管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；履行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理人實(shí)行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；組織監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、保護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

條例規(guī)定,物業(yè)使用中不得有以下行動(dòng):擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施用處；擅自改變房屋用處或?qū)υ薪ㄖ锛訉印⒏慕āU(kuò)建；非法處罰或占用物業(yè)共用部份、共用設(shè)施裝備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；侵占、破壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、公共綠地、共用設(shè)施；擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu),擴(kuò)大承重墻原有門(mén)窗尺寸,下降抗震、消防、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；破壞屋面、樓層防水,擅自改裝燃?xì)狻崃芫€、設(shè)施,超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載；違法存儲(chǔ)、堆放易燃、易爆、危險(xiǎn)化學(xué)、放射性物品,違法排放有毒、有害物質(zhì)或超標(biāo)排放噪聲污染環(huán)境；違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品或者架設(shè)戶外廣告,在沿街陽(yáng)臺(tái)外晾曬衣物、堆放物品等影響市容市貌；占用、梗塞消防通道、消防施救場(chǎng)地,違背消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范安裝設(shè)施、裝備；其他違反法律、法規(guī)規(guī)定,危及公共利益和他人合法權(quán)益的行為。物業(yè)管理人發(fā)現(xiàn)有上述行動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)。

條例指出,任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)管理人代收有關(guān)費(fèi)用和提供無(wú)償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指點(diǎn)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),普通住宅類前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。水、電、氣、熱供應(yīng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶直接收取費(fèi)用,不得強(qiáng)制物業(yè)管理人代收代交。物業(yè)管理人代收水、電、氣、熱費(fèi)用的,不得向業(yè)主加收手續(xù)費(fèi)。物業(yè)管理人不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)限制業(yè)主的水、電、氣、熱卡充值,影響業(yè)主正常生活。物業(yè)管理人違背本條例代收水、電、氣、熱等費(fèi)用向業(yè)主加收手續(xù)費(fèi)的,或限制為業(yè)主水、電、氣、熱卡充值,影響業(yè)主生活的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正,限期退還加收費(fèi)用。