上海自貿區分賬核算細則發布2020年

上海自貿區寫字樓租金較年初暴漲207% 增速超CBD十年

近日，實地走訪了中國（上海）自有貿易實驗區（以下簡稱自貿區）內多個寫字樓項目。在采訪過程中，看到，來往于個別辦公大樓咨詢租賃業務的人非常多，甚至有的人連話都插不上。

從整個自貿區內可租辦公樓的存量來看，遠小于市場需求量。 世邦魏理仕研究院董事謝晨接受采訪時表示， 目前來看，多個辦公大廈都已經接近滿租，而且租金上升趨勢非常快 。

值得注意的是，同策咨詢研究部向提供的一份報告顯示，10月上旬外高橋自貿區租金4.9元/平方米每天，較年初上漲207%，該增長速率超過傳統CBD十年漲幅，而且目前價格仍處于動蕩上揚期。

此外，在調查中獲悉，有不少寫字樓的業主或者持有企業看好租金升值空間，并不著急出租，正待 坐地漲價 。

租金暴漲仍幾遭搶空

10月23日，來到上海外高橋自貿區內，在發現自貿區管委會門口長龍般等待注冊公司的隊伍后，還發現，與自貿區管委會相鄰的是一棟20多層高的辦公大廈，名為湯臣國際貿易大廈。該樓樓下支起了一個指示牌，上面用黑色手寫大字說明了這樣的信息，咨詢租金請直接上21樓，還標注了指示箭頭。同時，大廈門口有很多人進進出出。

現在這個大樓實體出租的辦公室每天每平方米最高已經到10元了，以前也就3元，漲了3倍左右。 一位辦理注冊公司的代理中介向透露， 9月末自貿區正式掛牌后，租金一下子就漲起來了 。

而當本報以咨詢租賃業務為由與幾位進出該大樓的行人聊天后發現，湯臣國際貿易大廈的 租賃生意 非常好。

我是想注冊資本金1億元的公司，想在這個大樓租一個辦公室，但沒想到，租金比我預想的貴了很多，而且幾乎已經沒有多少選擇性了。 一位拿著資料袋，穿灰色西裝的男士向透露，好的位置租金已經超過每天每平方米8元了。

值得一提的是，在時隔5天之后，當再次核實該樓租賃情況時，湯臣國際貿易大廈的相關人士向表示， 200平方米左右的辦公室已經沒有了，現在我們大廈僅剩下零星幾套房源，沒多少面積可以出租了。 而且該人士說話語氣并不見一般銷售人員的推介熱情，反倒在回答問題時顯得漫不經心，說話時斷時續。 現在主要有兩套房源，一套100多平方米，一套57平方米左右。加上物業管理費后，100多平方米的那套年支付費用要達到40萬元左右 。

事實上，據世邦魏理仕研究院的一份研究報告顯示，湯臣國際貿易大廈為園區內目前租金最貴的寫字樓，從原來的每天每平方米3元上漲至9月底的每天每平方米4.5元。國慶長假后，報價又調整至每天每平方米7元，而目前的租金每天每平方米為8元。

也就是說，一個月時間內，該樓租金上漲幅度為167%。此外，經調查獲悉，除了一些企業用于自身辦公而不出租外，像誠信國際大廈等寫字樓都已經幾乎達到滿租狀態，租金也由原來的每天每平方米1.5元上升至3元。一位業內人士向戲稱， 出一套沒一套，你越猶豫損失越大 。

部分開發商 惜租 待漲

值得一提的是，同策咨詢研究部提供的上海外高橋自貿區二手辦公租金走勢圖數據顯示，1月-8月，外高橋自貿區區域辦公產品租金較為穩定，在1.6元-2元/平方米每天之間徘徊，隨著8月末自貿區獲批，9月租金環比漲25%，9月底自貿區掛牌，租金再次瘋狂上漲，漲幅高達96%。

對此，同策咨詢研究部總監張宏偉表示，從上述數據來看，以內環內項目陸家嘴商務廣場為例，租金為每天每平方米6元-7元。

由此可見，外高橋自貿區辦公租金水平已超過或接近中環以內傳統辦公區域平均水準，其上沿租金與陸家嘴下沿租金相近。

但即使這樣，自貿區內的多數辦公樓所有者也并不愿意立刻報價進而出租其物業。

部分小業主或者空置單位并不著急出租。 謝晨向表示，但市場需求量很大，所以一般一套房源入市后，可能一兩天內就被市場消化了。僅從租賃主體來看，貿易類和投資類的企業較多，尤其有些投資類企業需要的實體辦公樓面積可能并不大，但注冊公司數量卻非常多。因此，自貿區內辦公樓面積存量目前呈現需求量大于供給量的不平衡市場現狀。

事實上，據調查發現，除了一些業主借勢自貿區內租金暴漲而 惜租 ，等待 坐地漲價 外，一些開發企業實際上也正在醞釀 惜租 之策。

我們目前不能簽租賃合同，至于什么時候能夠出租也不確定 。位于自貿區內一幢中高端辦公大樓的銷售人員向透露，目前這棟樓還不知道是否出租，公司高層正在商議中。但其坦言，即使出租，租金價格也會定的比較高。

對此，張宏偉向本報表示，目前區域內租金依舊處于變動期，多數開發商和小業主 捂盤惜售或惜租 ，等待租金的再次上漲。不可忽視的是，在自貿區管委會門口，目睹了 大軍 般進駐自貿區注冊公司的場面，業內對該區域內租金上漲前景也非常看好。

不過，美聯物業全國研究中心向表示， 我們認為上海自貿區提前預支了后期租金，明年租金預計相對穩定 。

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