方正證券更像的日本吧

方正證券：更像74or90的日本 類別： 機構： 研究員：

[摘要]

投資要點本輪中國房地產的調整從201 年4季度開始，到目前已經有 個季度，關于房地產市場未來走向的判斷眾說紛紜，其中一個話題是更加類似7 年日本還是91年日本。

兩人終因女鞋結緣而共結連理。 1999年 1、放在國際的視野中，日本具有參考意義。原因在于中國和日本都屬于后發趕超型經濟體，都是政府主導，銀行融資為主，而且房地產價格都經歷過大幅的上漲。我們梳理了日本自上世紀60年代至90年代，房地產出現調整有兩個重要的時間點，一個是1974年，另一個是1990年，兩者對于經濟的沖擊是不同的。

2、1974年房地產的調整：2- 年調整期。由于戰后嬰兒潮、通脹以及住房抵押貸款的因素，日本房地產和土地價格在 年大幅上漲了2倍，政府注意到了土地市場的泡沫，開始調控，主要的措施是通過土地政策和貨幣政策，其中貼現率從1972年6月的4.25%提升至197 年12月的9%，這引發住宅貸款規模下降。在此背景下，土地和房地產市場出現了調整，時間周期大概在年初。

、1990年的房地產調整：泡沫破裂，失去的十年。85年后泡沫經濟的根源在于廣場協議引發的日元升值以及金融自由化的快速推進，1985年開始的房地產和土地價格的暴漲，持續到1990年左右，從1989年6月開始采取緊縮措施，貸款利率從原來的2.75%提高到 .5%，并在隨后的時間內連續提升利率直至1990年8月的6%，在高強度的緊縮政策后，土地價格出現了快速下行，有不斷失去控制的風險，央行連續9次降息，直至1995年0.5%，也沒有止住地價下行的趨勢。

4、中國與74年日本更加類似。通過對當下中國房地產市場和日本在上世紀70年代和90年代的對比，主要考察了人口結構、經濟增長、貨幣金融環境、城市化以及住房面積等指標，結論是盡管在人口結構層面和90年代存在類似之處，但是貨幣金融環境、經濟增長階段、人均GDP、城市化率等方面和70年代更為接近，大致可以認為本輪房地產的調整更加類似于日本在1974年的調整，時間大致持續了2- 年。