房市難以由熊轉牛永恒

石油、黃金等大宗商品上演了 報復性反彈 房市難以由“熊”轉“牛”

較近，國家4萬億元的財政政策和108個基點大幅降息的貨幣政策對于萎靡的樓市而言是一重大利好，因為房地產企業的資金壓力將會有所減輕，購房者的貸款成本壓力也會有所減弱。但這是否意味著樓市即將走出低谷，迎來新一輪\"牛市\"行情呢？對此，筆者認為，就整個房地產市場而言，短期內的\"熊\"轉\"牛\"是不太可能的，樓市要走出量價齊跌的低谷還為時尚早。究其原因，主要有以下幾個方面： 　　首先，世界經濟危機還將持續，歐美經濟增長速度明顯放緩，國內經濟下滑態勢也日趨明顯。國內外眾多主流研究機構對2009年中國經濟增速的預測大都認為，\"保8\"將是明年中國經濟增長的目標。因此，國內外整個宏觀經濟形勢的不樂觀，必將對樓市產生不利的影響，房市難以獨善其身。 　　其次，中央政府為擴大內需，確保經濟增長，盡管需要房地產這一國民經濟支柱產業發揮重要作用，但是我們也看到，在4萬億投資的10項措施中，中央將保障性安居工程放在了首要位置，重點是要大力支持發展廉租房和保障性住房建設，切實解決中低收入居民的住房問題。這樣對于廣大中低收入者而言是很有盼頭的，其購買商品房的想法也會因此延緩或者放棄而轉向廉租房或保障性住房。同時，國家目前依然沒有放松對購買第二套住房的信貸標準，住房投資或者投機的需求還是受到抑制，樓市瘋漲時的投機行為在當前不可能重演，反而一些投機者面臨房價下降而不得不拋售的壓力。 　　第三，盡管樓市出現量價齊跌的局面，但是總的來說，樓市價格依然較高，回調幅度并不大，還是脫離普通老百姓的收入水平。廣大中低收入者群體盡管有\"剛性\"的購房愿望，但是許多人的收入水平要保持目前的穩定態勢已屬不易，短期內購房未必一定會\"剛性\"。而有購買能力的中高收入者很多都屬于股民，由于股市的持續走熊導致他們資金的深度套牢，其購房計劃可能會大大推遲。 　　較后，宏觀數據顯示，2008年商品房銷售額增速為11年來首次負增長。同時，根據2008年7、8月的平均銷售量計算，各大重點城市消化現有庫存的時間將為2年左右，房地產行業陷入嚴重困境已是不爭的事實。此外，前期開發商不斷列出的小額優惠讓利和一些地方政府采取的救樓市政策并沒有取得預期效果，反而導致消費者對樓市的未來更加擔憂，使他們的觀望氛圍進一步濃厚。 　　事實上，不管是4萬億的財政政策，還是大幅降息，并不能解決樓市自身存在的問題。當前，作為國民經濟支柱產業的房地產，首先應進行深度變革，商品房和保障性住房\"雙軌\"運行，保障性住房逐步占據樓市的主導，才能回歸住宅的準公共產品性質，才能真正實現廣大老百姓居者有其屋的夢想。