復旦大學中國經濟研究中心博士傅勇土地政策容易

復旦大學中國經濟研究中心博士傅勇：土地政策須顧及樓市調控大局

不弱的生存能力。擁有最強力的單體控制技能（眩暈） 自從國家九個部委聯合發布“國六條”的15條實施細則以來，政府部門通力合作的高調姿態甚是令人振奮。包括筆者在內的很多人都相信，只要認真落實“國六條”及其配套細則，一個漸趨理性的房地產市場并不遙遠。 　　然而，國土資源部較近的動態使得這種預期還略顯樂觀。 　　近日，該部官員用數據再度駁斥了“地荒論”，指出土地價格和地方政府的轉讓金都不是房價上升的主要因素，并且，今后土地使用必須保證60%以上是存量土地。其中心思想是：房價上升和土地政策無關。因為，其一，土地供應仍然充足；其二，土地“招拍掛”供應模式并沒有提升地價在房價中的比重；其三，地方政府獲得的土地純收入只占地價的25%左右，占到了房價的10%以下。基于這些判斷，“招拍掛”必須堅持，土地使用來源指標實行量化。 　　然而，如果土地供應機制沒有錯，地方政府獲得土地轉讓金也不是地價房價的直接決定因素，那么到底誰還能對高房價負責呢？ 　　聯系到較近頗受關注的“呼和浩特樣本”。去年，在專業公司的幫助下，呼和浩特市通過“招拍掛”出讓土地8000多畝，在這一模式下，{TodayHot}土地價格飛速上升。隨之而來的是到了去年第四季度，呼和浩特市房價漲幅一舉“奪取”全國靠前，今年1月至4月，呼市依然位列全國房價漲幅“三甲”。 　　顯然，至少在呼市案例上，房價上升和土地市場模式不無關聯。因此，國土資源部的基本判斷似乎出了點兒問題。 　　一方面，為增量土地供給設立“天花板”將增強囤積土地者“持地觀望”的決心。按照國土資源部的數據，北京閑置的土地尚夠開發兩年，然而，即便是這種情況下，北京房價上漲仍然動力十足。此前，九部委實施細則第七項明確要求加大了對閑置土地的處置力度，但是，從目前來看，這一政策的巨大“殺傷力”能夠發揮幾成還有待時間考驗。在存量土地尚未真正盤活之前，收緊增量供給的口子可能更加助長手中有地的開發商的氣焰，并讓市場彌漫緊張氣氛。并且，國家職能部委選擇在房地產商云集的大會上首次公布緊縮“地根”的政策動向，似有給地產商吃“定心丸”的歧義，與整個房市調控的大氣候稍有不合。 　　另一方面，鼓勵城市政府利用已有建設用地，可能會助推城市政府增加被動式住房需求。按照國土資源部官員解釋，存量土地的潛力主要來自于{HotTag}存量土地的再規劃、再利用，改造舊城、舊村、老工業區和老企業，在已用土地中騰出新的用地空間。然而，對“呼市樣本”印象深刻的人會發現，這種拆遷改造的模式正是一些政府“創造”房市需求的重要途徑。如果土地使用要有60％是存量土地的政策得以落實，將為城市政府違規拆遷提供一個急需的借口。 　　總之，雖然我們可以從保護耕地、更加高效集約地利用現有土地的角度把國土資源部的上述判斷和政策導向看做是其本職所在。然而，筆者想指出的是，這番在“2006年中國地交會”上公布的信息，將可能會成為地價上升的“利好”消息，并同時奏響與房市調控基本基調不相和諧的音符。畢竟，我們更希望看到的是，政府各部門能超脫局部利益，從整體考量一項政策的收益與成本。